La inversión inmobiliaria ofrece mejores perspectivas de flujo de caja que el mercado de valores. Sin embargo, hay que tener cuidado para evitar los errores que hacen que tantos sueños de hacerse rico invirtiendo en propiedades se conviertan en pesadillas en el tribunal de quiebras. Un buen flujo de caja de los inmuebles en alquiler significa que la inversión es, por supuesto, rentable.
Un mal flujo de caja, en cambio, significa que no tendrá dinero a mano para pagar su deuda. Por lo tanto, encontrar una buena oportunidad de inversión sería la clave para tener éxito en la inversión inmobiliaria. Cuanto menos costosa sea la propiedad de inversión, menores serán sus gastos continuos.
1. Elegir el mercado y programar bien la inversión
Para tener éxito en la inversión inmobiliaria, es más importante conocer su mercado local que lo que ocurre a nivel nacional. Tiene que ser prudente para no comprar al precio más alto del mercado. Su compra y su éxito estarán más influenciados por los factores que actúan en su mercado inmobiliario específico. Una buena regla general para tener éxito en la inversión inmobiliaria es evitar los mercados muy calientes. Algunos inversores inmobiliarios pueden presumir de la revalorización de sus propiedades o de la subida de los tipos de interés, pero usted se arriesga a comprar en la cima del mercado y a perder su dinero.
Los mercados inmobiliarios se mueven en ciclos debido al deseo de obtener beneficios económicos, y cada mercado inmobiliario se encuentra en una fase ligeramente diferente de su ciclo inmobiliario. Hay que encontrar mercados que estén en fase de expansión, es decir, donde las ventas y los precios estén subiendo, la asequibilidad sea buena, la construcción sea baja y la inversión de capital esté aumentando.
Para tener éxito en la inversión inmobiliaria, también hay que centrarse en la ubicación de la propiedad dentro del mercado. Hay que invertir en aquellos barrios que tienen una alta densidad de población, que se están desarrollando y que tienen todos los servicios básicos cerca.
Todos los grandes barrios tienen esto en común:
- Bajo índice de criminalidad
- Grandes escuelas
- Acceso a parques y destinos de ocio
- Acceso a la atención médica
- Familia amigable
- Acceso al transporte público
- Acceso a centros comerciales y restaurantes
- Buena accesibilidad a pie
Todo ello se traduce en una elevada demanda de viviendas. Si la oferta de viviendas se ajusta a la demanda, los inversores inmobiliarios no deberían perder la oportunidad, ya que los precios de entrada de las viviendas siguen siendo asequibles.
2. Comprar barato
La inversión inmobiliaria sobre domos casas por ejemplo puede compararse con la inversión en acciones que pagan dividendos. El rendimiento de la inversión se basa en lo barato que se haya comprado el producto. Sin embargo, hay que fijarse en la rentabilidad de la inversión. Una casita barata en un barrio inseguro puede comprarse por poco dinero, pero tampoco obtendrás mucho dinero de ella. Así que, en lugar de centrarte en la compra de una casa, céntrate en la compra de un terreno o de una vivienda sobre plano. Compras barato, ahorras dinero y ganas más con el paso del año.
3. Aprovecha el mercado oculto
El caso ideal es comprar una propiedad a un vendedor en apuros porque puedes conseguirla muy por debajo del valor justo de mercado. Busca viviendas con vendedores en apuros que aún no las hayan puesto en el mercado.
4. Entender el mercado
Una de las mejores maneras de evitar problemas al invertir en bienes raíces es entender el mercado. Entender el mercado inmobiliario le ayudará a evaluar el precio de una propiedad de inversión. Sepa cuánto vale la casa típica de una comunidad por pie cuadrado y el alquiler que podría cobrar por una determinada propiedad de inversión. Renueve las propiedades de forma que sean más atractivas para el comprador esperado.
5. Maximizar el valor de los bienes inmuebles
Busque formas de maximizar el valor de los bienes inmuebles, obteniendo más beneficios por la misma propiedad de inversión. Podría tratarse de alquilar una esquina a un banco para instalar un cajero automático. Podrías alquilar un espacio en el vestíbulo para instalar un pequeño economato, generando ingresos por alquiler de lo que, de otro modo, no contribuiría al flujo de caja del negocio. En un complejo de apartamentos, puedes buscar servicios de valor añadido. Por ejemplo, ofrecer la recogida de la basura desde la puerta de alguien hasta el contenedor por un módico precio al mes.
O añadir un conserje o un guardia de seguridad al edificio. Ahora puede cobrar un alquiler más alto por una propiedad más atractiva. Otra variante de esto se aplica a la venta de casas. En lugar de comprar la casa, arreglarla y venderla a un comprador, llénela con un inquilino. Una vez que el inquilino se haya mudado con un contrato de alquiler, empiece a buscar compradores. Esto se llama una propiedad de alquiler llave en mano, y se puede vender fácilmente a un nuevo inversor que quiere saltar a la inversión inmobiliaria sin ningún tipo de molestias.
6. Considere las inversiones inmobiliarias no tradicionales
Recuerde que la inversión inmobiliaria no tiene por qué equivaler a una elección entre invertir en casas unifamiliares y edificios de apartamentos. Puede invertir en edificios de oficinas, complejos de unidades de almacenamiento, espacios industriales y almacenes. Todos ellos generan ingresos por alquiler. En el caso de las oficinas y los edificios industriales, puede reducir los costes totales con un contrato de alquiler triplemente neto en el que el inquilino cubre el seguro básico y paga los impuestos de la propiedad y el mantenimiento. Su inversión produce entonces un flujo de caja constante con pocos gastos de bolsillo.
